В 2013 году объемы нового жилищного строительства увеличились на 3.4% и составили 44.3 тысячи квартир. Это превышает среднегодовые темпы прироста числа домохозяйств. Кроме того, нам представляется, что такие масштабы нового строительства отвечают естественному спросу местного рынка, который учитывает не только увеличение числа домохозяйств, но и включает в себя дополнительные составляющие, такие как приобретение квартир иностранцами - часть этих квартир, как известно, не предназначена для сдачи в аренду.

Согласно данным отчета министерства строительства, в январе-ноябре прошлого года Земельное управление выделило участки под строительство 26.6 тысячи квартир, что соответствует примерно 29 тысячам квартир в годовом исчислении. Этот показатель значительно выше, чем в предыдущем, 2012 году, но немногим отличается от показателей за 2010-2011 годы. Основываясь на этих данных, спрогнозировать объемы нового строительства в течение ближайших лет очень непросто, и тому есть несколько причин. Во-первых, новое строительство ведется и на частной земле. Во-вторых, трудно определить время, проходящее от выделения участка до начала строительства.

И все же в какой-то мере можно исходить из опыта прежних лет, когда на долю участков, выделенных Земельным управлением под строительства, приходилось около 50% новостроек, а время после утверждения сделки управлением до подвода фундаментов составляло около полутора лет. Поэтому можно предположить, что в первой половине 2014 года объемы нового строительства несколько снизятся, а затем, во втором полугодии вновь возрастут, так что по итогам текущего года объемы нового строительства составят 39-42 тысячи жилых единиц. Можно также предположить, что оживление строительства захватит и 2015 год, так что по итогам будущего года объемы новостроек будут больше, чем в 2014-ом.

В отчете минстроя также сообщается, что в течение первых 10 месяцев прошлого года было продано около 90.7 тысячи квартир - новых и со вторых рук - это соответствует годовым продажам примерно 109 тысяч квартир. Данный показатель примерно на 10% выше, чем за аналогичный период 2012 года. Существуют несколько причин роста продаж и среди них досрочное заключение сделок во втором квартале накануне повышения НДС в июне 2013 года, а также изменение налогового законодательства - увеличение налога на покупку дорогих квартир и правительственные планы оставшиеся нереализованными, повысить налог на покупку для улучшающих жилищные условия. Кроме того, покупки новых квартир в тот период возросли накануне отмены льгот покупающим жилье на периферии. Напомним, что 5 июня 2011 года правительство приняло решение предоставлять 100 тысяч шекелей молодым парам, покупающим новее квартиры в периферийных районах и в новых населенных пунктах. Эта льгота была отменена решением от 13 мая 2013 года.

На долю новых квартир приходилось около четверти от общего объема продаж. По не аппроксимированным данным ЦСБ, в 2013 году в частном и общественном секторе было продано в общей сложности около 24.4 тысячи квартир. Это на 9.4% больше, чем в 2012 году. Следует указать на возможность незначительной разницы между данными министерства строительства и ЦСБ, объясняемой различными способами сбора информации. Дело в том, что данные ЦСБ основаны на отчетах подрядчиков, в то время как данные минстроя - на отчетах, поданных в Налоговое управление. В последнее время мы стали свидетелями некоторого уменьшения продаж новых квартир, построенных в частном секторе. Одновременно снизился и запас непроданных новых квартир, и потому усредненный промежуток времени, необходимый для продажи одной квартиры, уменьшился, и он сейчас ниже показателя 2011-2012 годов. Напомним, что данный показатель выражает время, необходимое для продажи всего запаса квартир при существующих темпах продаж.

По данным отчета министерства строительства, в течение первых десяти месяцев 2013 года большую часть квартир приобрели молодые семьи - купившие свои первые квартиры, и люди, улучшающие свои жилищные условия, иными словами - купившие новую квартиру взамен старой, которую они выставили на продажу. Каждая из этих групп купила примерно по 36% от общего числа проданных в прошлом году квартир. На долю инвесторов пришлось около 22%.

Обзор Банка Израиля, представленный в рамках отчета центробанка за апрель-сентябрь 2013 года посвящен характерным особенностям инвесторских покупок жилья на протяжении последнего десятилетия - 2003-2012 годов. Высокие колебания доли квартир, которые были куплены в инвестиционных целях - максимум показателя в течение этих лет достигал 30%, объясняются значительными событиями, произошедшими за исследуемый период времени. Среди этих событий, прежде всего, следует указать на ряд изменений налогового законодательства. Среди них введение налога на доходы от рынка капитала, налогообложение доходов от зарубежных активов, снижение освобожденной от налога максимальной суммы доходов от аренды квартир, повышение налога на покупку квартир, освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости и другие.

Кроме того, в этот период произошла Вторая война в заливе, разразился мировой экономический кризис, приведший к уменьшению стоимости финансовых активов и снижению процентных ставок, что привело к перераспределению инвестиций в пользу недвижимости и других альтернативных видов капиталовложений. В числе других значимых событий, повилявших на инвесторов, - изменения в кредитной сфере, такие как ограничение величины ипотечной ссуды как доли от стоимости квартиры и ограничение на ссуды под переменный процент.

Банк Израиля провел также сравнительный анализ регионов страны по их предпочтительности с точки зрения инвесторов в недвижимость. Так, на протяжении 2005-2006 годов увеличилась доля сделок по покупке квартир в центральном районе, а затем увеличилась доля таких покупок на севере и на юге страны. Вероятно, причина этого перераспределения спроса - снизившийся потенциал доходов от недвижимости в центре страны - и от прироста капитала и от сдачи квартир в наем.

Стоит обратить внимание и на публикуемое ЦСБ исследование квартирных цен, основанное на платежах в счет налога на увеличение стоимости квартиры. Тут измеряется помесячное изменение цен на квартиры с отсеиванием искажений, вызванных разницей между квартирами. Так, например, сравнение месяца, в течение которого было продано много малогабаритных квартир с месяцем, когда было продано много квартир с большой площадью, может привести к резкому и неоправданному росту индекса квартирных цен. Это исследование показывает, что цены на квартиры начали расти с переменой скоростью в 2007 году, и что эта тенденция продолжается до сегодняшнего дня.

Отчет министерства строительства о ценах на квартиры, основанный на данных Налогового управления и не учитывающий разницу между квартирами, утверждает, что в третьем квартале прошлого года средняя цена квартиры составляла 1.26 млн шекелей. Это означает, что по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатель увеличился на 5.3% - на 3.7% в реальном исчислении, а по сравнению со вторым кварталом 2013-го - на 2.6%.

Медианная цена квартиры составляла 1.18 млн шекелей, это почти на 11% выше прошлогоднего показателя. При этом медианная цена новой квартиры составляла 1.4 млн шекелей, а квартиры со вторых рук - 1.03 млн шекелей, что по сравнению с предыдущим годом означает рост, соответственно, на 3.3% и на 10%. В обзоре Банка Израиля, опубликованном в январе 2013 года, анализируется динамика цен на землю с 1998-го по 2012 год. Это очень интересная тема. поскольку на землю приходится значительная доля стоимости строительства квартиры, и потому стоимость земли вместе с другими факторами существенно влияет на конечную цену квартиры для покупателя.

Анализ динамки цен на землю обнаруживает, что сильнее всего цены выросли в 2008-2011 годах. Вообще же усредненная цена на землю росла в течение всего исследуемого периода, хотя и с разной скоростью. Любопытно, что при сравнении темпов роста цен на землю, индекса строительных ресурсов и цен на сами квартиры, обнаруживается, что земля и ресурсы выросли в цене больше, чем квартиры. Но это, если рассматривать весь период - с 1998 по 2012 год. А вот с 2007 года опережающими темпами росли именно цены на квартиры.

При анализе географического фактора выясняется, что самая сильная корреляция между ценами на землю и ценами на квартиры прослеживается в центре страны. Так, цены на землю и на квартиры выросли здесь в 2006-2011 годах примерно на 60%. На периферии - в северном и южном регионах и в хайфском округе дела обстояли иначе. Цены на землю в данный период выросли на 15%, а цены на квартиры - на 50%. В абсолютных числах цена на землю под одну квартиру в центре страны повысилась на 150 тысяч шекелей без НДС, а цена квартиры - более, чем на 500 тысяч шекелей. На периферии земля подорожала незначительно, а цена на квартиру повысилась в среднем примерно на 250 тысяч шекелей.

Тут следует оговориться, приведя мнение Объединения строительных подрядчиков, согласно которому надбавка в цене на среднюю квартиру в размере около 170 тысяч шекелей обусловлена вошедшими в силу в начале 2000-х годов новыми строительными стандартами, не учитываемыми индексом строительных ресурсов. Особенно сильно, утверждают подрядчики, эти новые стандарты сказались на квартирных ценах на периферии, где доля стоимости самого строительства больше, чем в центре.

Согласно исследованию центробанка, главными факторами, влияющими на земельные цены, являются расстояние от Тель-Авива и социально-экономический профиль региона. На значимость отдаленности от Тель-Авива указывает доля участков в центральном регионе, проданных Земельным управлением, в общем объеме земли выделенной под строительство. На протяжении всего исследуемого периода эта доля составляла 82%, а в течение 2010-2011 годов достигла 94%. Этот показатель также демонстрирует дефицит земли под строительство в центре страны, который напрямую влияет на квартирные цены в этом районе.

По нашей оценке рост цен на квартиры, как они измеряется ЦСБ, на протяжении 2014 года будет колебаться в пределах 2%-5%. Эта оценка базируется на ожидаемом спросе, в том время как доступный запас земли под строительство невелик, стоимости финансирования и прогнозах на небольшой рост безработицы. Следует также отметить, что цены квартир на периферии подвержены более сильным колебаниям, поскольку Земельное управление располагает большими возможностями увеличить масштабы выделения земельных участков в периферийных районах, снизив цены. В какой-то степени это повлияет и на конечные цены на квартиры.