Обеспечение населения России жильем остается, пожалуй, самой острой социальной проблемой в России, и перспективы ее решения на обозримом горизонте довольно неопределенны, несмотря на то внимание, которое уделяется руководством страны на самом высоком уровне. Объемы ипотечного жилищного кредитования за последние два года почти удвоились - 189% в 2011 г. и 189% в 2012 г. За три года объем ипотечных жилищных кредитов не только компенсировал более чем четырехкратное падение в 2009 г., но и превысил уровень предкризисного 2008 г. на 63,4%.
Общий объем задолженности по предоставленным жилищным кредитам физическим лицам за 2012 г. увеличился с 1 624 845 млн до 2 122 986 млн руб., т. е. почти на полтриллиона рублей. Причем рублевая задолженность увеличилась на 543 866 млн руб., а инвалютная сократилась на 45 725 млн руб. Доля инвалютных кредитов в общей сумме выданных ипотечных жилищных кредитов за 2012 г. сократилась с 3,07 до 1,72%. Интересным представляется и сравнение средних рублевых и инвалютных ипотечных жилищных кредитов. Средний размер ипотечного жилищного кредита в России в 2011-2012 гг. составлял менее 1,5 млн руб. и увеличился за 2012 г. на 144 701 руб., или на 11,1%. Средний размер инвалютных кредитов в 2011 г. был больше среднего рублевого в 6 раз, а в 2012 г. - в 7,2 раза. При этом доля просроченной задолженности на конец 2011 г. по рублевым кредитам составляла 2%, по инвалютным - 12,7%, на конец года - соответственно 1,57 и 12,5%.
Анализ рублевых и инвалютных ипотечных жилищных кредитов по срокам кредитования и процентным ставкам показал следующие результаты: Средневзвешенный срок кредитования в рублях в 2011 г. составил 174,6 месяца - 14,55 года, а в 2012 - 176,6 месяца - 14,72 года, т. е. вырос на 2 месяца, а в инвалюте сократился с 130,8 месяца в 2011 г. до 116,5 мес. в 2012 г., т. е. на 14,3 месяца. И если в 2011 г. средневзвешенный срок ипотечного жилищного кредитования превышал инвалютный в 1,33 раза, то в 2012 г. - уже в 1,52 раза.
Весьма показательным индикатором развития ипотечного жилищного кредита является динамика ставок кредитования. Семикратный рост ипотечного жилищного кредитования за три посткризисных года сопровождался достаточно устойчивой тенденцией снижения процентных ставок в течение двух с половиной лет - с июня 2009 г. до января 2012 г., когда они снизились на три процентных пункта - с 14,8 до 11,8%. Однако в 2012 г. эта логичная динамика была нарушена.
Повышение рублевых процентных ставок началось еще в декабре 2011 г. и имеет продолжение в 2013 г. - 11,4% в ноябре 2011-го и 12,9% в феврале 2013 г. Тем не менее объем ипотечных жилищных кредитов за 2012 г. вырос на 41,3%, а в январе - феврале 2013 г. - 135 212 млн руб. на 26,7%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 г.
Примечателен тот факт, что пока наряду с ростом рублевых процентных ставок наблюдается масштабный рост ипотечного жилищного кредитования. Что же будет дальше? Мнения ученых и практиков по данному вопросу расходятся. Есть предположения, что в 2013 г. этот рост может достичь 20, 35 и даже 40%, что, на наш взгляд, вызывает большие сомнения.
Так, в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК дана динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2012 гг. Если свести приведенные данные за 2012-2013 гг., то вполне очевидно, что прогнозируемого 40% роста не получается. Даже по расчетам АИЖК темпы роста в III и IV кварталах 2013 г. вдвое ниже, чем в I квартале. К тому же, если учитывать тенденции развития мировой и российской экономики, цен на энергоносители и снижение прогноза роста ВВП России до 2,4%, то, по нашему мнению, даже эти прогнозы более чем оптимистичны. Кроме того, еще не известны результаты аграрного производства в этот не самый благополучный год, а также динамика доходов населения и инфляции. А также не следует забывать и о высокой исходной базе ипотечного жилищного кредитования в 2012 году.
Исходя из вышеприведенных данных, нам представляется, что в 2013 г. рост ипотечного жилищного кредитования возможен лишь в пределах 10-15%, и это при том, что жилищная ипотека пока составляет менее 25% от всей реализации жилья, включая вторичный рынок. В связи с этим мы полагаем, что для решения жилищной проблемы в России нужны более масштабные меры, охватывающие весь жилищно-коммунальный комплекс: начиная от цен на квадратные метры и процентных ставок до наведения порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве.