РОССИЯ
США
ЕВРОПА
АЗИЯ И АФРИКА
ЮЖНАЯ АМЕРИКА
БЫВШИЙ СССР
Статьи
 


 
 
Новости
 
 
 
 
 
  Просмотров 9228 -  |  
Шрифт


В 2013 году наша столица, согласно ежегодному рейтингу The Wealth Report компании Knight Frank, находится на 30­й строчке, после Дубая; первые места Нью-Йорк, Лондон, Париж, Токио, Гонконг, если учитывать экономическую, политическую и социальную обстановку в мегаполисах мира, и на 7 месте по среднему уровню цен на рынке элитного жилья, около $20 тыс. за кв. м, уступая лишь Сингапуру $25,2-27,8 тыс., Парижу $25,3-28 тыс., Женеве $29,3-32,4 тыс., Лондону $41,9-46,3 тыс., Гонконгу $49,2-54,4 тыс. и Монако $57,6-63,7 тыс.

Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, отмечает: «Возведение элитных новостроек в прошлом году в Москве шло размеренно и поступательно, в итоге денежный объем жилья премиум-класса снова, как и год назад, составил порядка $1,2 млрд реализованного платежеспособного спроса. Элитную квартиру в Москве состоятельному россиянину иметь по-прежнему престижно. Однако факт стабилизации денежного объема рынка элитного жилья и некоторого сокращения спроса в прошлом году говорит о том, что инвесторы этим сегментом интересуются мало.

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: «Основные покупатели приобретают элитные квартиры для собственного проживания, а не для сдачи в аренду или в ожидании прироста их капитальной стоимости. Наибольшей популярностью пользуются квартиры с отделкой, которые можно сразу использовать для жизни, причем предпочтение отдается вариантам в новостройках - там, где после проведения ремонта никто не жил».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «На рынке жилой недвижимости класса «люкс» стоит отметить появление новой тенденции привлечения к работе над объектами архитекторов и дизайнеров мирового уровня. Например, такая практика применяется в проектах корпорации «Баркли» в 1­м Зачатьевском переулке и в районе Театра Российской армии». Основные потребители элитного сектора недвижимости - люди финансово грамотные, из-за дороговизны ипотеки и отсутствия позитивной динамики цен к приобретению жилья в кредит они относятся весьма настороженно.

Анна Левитова: «Если до кризиса 2008 года в элитном сегменте количество сделок с ипотечным кредитом быстро росло, то сейчас подъем практически прекратился. Это и понятно: когда квартиры прибавляли в год от 15 до 20% стоимости, имело смысл взять кредит под 10-15% годовых. Сегодня, когда недвижимость дорожает медленно, а некоторые ее типы не дорожают вовсе, платить по 12% годовых за кредит не имеет смысла, гораздо разумнее квартиру снять. Кредит по-прежнему популярен в наиболее дешевом сегменте рынка, где продолжается рост цен, а покупатели склонны к принятию менее рациональных экономических решений.

Более того, у человека с небольшими накоплениями практически нет альтернативных возможностей инвестирования, он вынужден выбирать между банковским вкладом и недвижимостью. Покупатели со значительным и средним бюджетом обычно хорошо осведомлены и могут выбирать между покупкой инвестиционной недвижимости за рубежом, в том числе с использованием очень дешевого ипотечного кредита, или другими инвестициями. Сегодня недвижимость в Москве не является ни высокодоходным, ни безопасным вложением, поэтому на рынке доминируют покупки, совершенные под влиянием эмоций».

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: «Если до кризиса запросы до $1-1,5 млн почти не рассматривались как относящиеся к элитному сегменту, то сейчас квартиры с бюджетом $1-2 млн. одни из наиболее ходовых на рынке - 25% от общего объема сделок в сегменте».

Столичные мили
Качество предложений в элитном сегменте в последнее время изменилось. Если еще несколько лет назад активно застраивали район Остоженки и переулков, прилегающих к Пречистенской набережной, так называемую «Золотую милю», то в последнее время основное строительство идет в более отдаленных от центра районах Хамовники и Плющиха, получивших у риелторов условное название «Серебряная миля».

Екатерина Тейн: «Основной объем сделок в прошлом году пришелся на Хамовники - 49% в количественном выражении, 43% в долларах. Еще в III квартале 2012 года объем предложения в Хамовниках составлял свыше 70% от общего количества квартир в элитных новостройках. Интересно, что до кризиса 2008 года на район Остоженки приходилось около 30% в количественном выражении, свыше 50% в денежном от всех сделок на элитном рынке Москвы, в 2012 году только около 9% сделок в количественном выражении и около 20% в денежном».

По итогам прошлого года на элитном рынке Москвы насчитывалось 37 новостроек разной степени готовности с общим количеством квартир, включая апартаменты - квартиры в составе многофункциональных комплексов, постоянная регистрация в них для жильцов невозможна, поскольку данная недвижимость оформлена как нежилая, более 3 тыс., общая площадь нового предложения 2012 года составила 120 тыс. кв. м, что, по наблюдению аналитиков компании IntermarkSavills, является рекордным за последние годы.

В прошлом году в эксплуатацию было введено 300 тыс. элитных кв. м, 30% из них составляли апартаменты в Московском международном деловом центре «Москва- Сити», данные «Метриум Групп». В нынешнем году должно быть сдано чуть меньше, порядка 230 тыс. кв. м элитного жилья, однако с учетом сокращения спроса рынок вряд ли ощутит дефицит предложения.

Что касается качественной структуры предложения, то доля апартаментов даже вырастет. Мария Литинецкая: «Главной тенденцией 2012 года стало резкое увеличение объема предложения апартаментов: за счет выхода на рынок 20 новых проектов общее количество комплексов с апартаментами выросло более чем в два раза. Практически все новые объекты в этом сегменте относятся к классам «бизнес» и «люкс», поэтому тенденция характерна для всего рынка жилья высокого ценового диапазона. Появлению апартаментов в таком объеме способствовали запрет на жилую застройку в центре города, а также планы властей по освоению территорий промышленных зон, где большая часть недвижимости не имеет статуса жилой. Если в этом году на рынок выйдут заявленные проекты, то доля комплексов с апартаментами может составить четверть всего предложения рынка жилья в Москве».

Самое ценное
Одна из последних тенденций рынка элитного жилья, появление квартир-апартаментов с отделкой в многофункциональных комплексах. Дополнительным плюсом существования на рынке данного формата дорогой недвижимости является, по мнению аналитиков компании Blackwood, возможность для владельцев апартаментов пользоваться услугами гостиничного оператора. Так, в III квартале 2012 года на рынок вышел МФК «Новый Арбат,», где можно приобрести апартаменты как с отделкой, от $17 тыс. за кв. м, так и без нее от $15 тыс. На выбор предлагается три варианта отделки премиум-класса. Но здесь есть нюансы: в состав МФК входит гостиница Marriott, услугами которой за отдельную плату смогут пользоваться собственники апартаментов. Комплекс уже построен, во II квартале этого года планируется сдача ГК. Еще одним важным комплексом c отделкой, где возможно воспользоваться услугами гостиничного оператора Delano, является строящийся на территории ММДЦ «Москва-Сити» МФК «Око», свыше $7 тыс. за кв. м.

Анна Левитова: «На фоне неопределенности с налогом на недвижимость, а также с ужесточением требований по регистрации по месту пребывания/проживания, с этим типом недвижимости могут возникнуть дополнительные сложности. Апартаменты продолжают продавать со скидкой 15-20% по сравнению с предложениями квартир в близлежащих домах». Средняя цена на первичном рынке элитного жилья на сегодня составляет $19 800 за кв. м, в сегменте квартир, $14 450 за кв. м. в секторе апартаментов. Существенное влияние на ценообразование на элитном рынке оказывает колебание курсов валют.

Екатерина Тейн: «Цены на первичном рынке элитного жилья за 2012 год подросли на 1,1%. Причем этот показатель во многом обусловлен изменением тарифов в декабре - по итогам ноября их рост с начала года составил 5,5%. Снижение средних цен в декабре обусловлено как продажами, так и скидками, которые предоставляли клиентам некоторые девелоперы. Кроме того, в расчеты за IV квартал добавились три новых проекта со средними ценами $14-18 тыс. за кв. м, что также повлияло на формальное снижение среднего показателя. Это проекты «Галс-Девелопмент» Vine House на Садовнической набережной, «Снегири-Эко» на Минской улице и МФК с апартаментами «Новый Арбат».

Наиболее выгодными, по наблюдению аналитиков компании Knight Frank, в прошлом году были вложения в элитные новостройки Хамовников и Патриарших прудов +20 и +16% соответственно, максимальные ценовые потери -20% понес район Чистых прудов из-за «вымывания» из продажи квартир в готовых домах первичного рынка и пополнения предложения недвижимости на начальных стадиях строительства.

Одна из наиболее дорогих новостроечных квартир в Москве, а значит и в России, предлагается в районе Патриарших прудов в ЖК «Гранатный, 6» по цене более $39 тыс. за кв. м, или $27 млн за все жилое пространство площадью 700 кв. м без отделки. Из более скромных площадей эксперты называют квартиру в 260 кв. м на Пречистенке, 13, «квадрат» которой оценивается в $35,8 тыс., а квартира целиком более $9 млн. Недорогие предложения сейчас можно найти в ЖК «Шоколад» Тетеринский пер., 18 - от $10,7 тыс. за кв. м.

Чтоб налог на плечи не налег
Согласно аналитическому обзору московского рынка элитной жилой недвижимости за IV квартал 2012 года компании «Новое качество», в том случае, если макроэкономическая ситуация как в глобальной, так и российской экономике не будет ухудшаться дальше, оставаясь, тем не менее, в зоне повышенного риска, если уровень инфляции и безработицы в России в этом году не выйдет за пределы 5-6% и если федеральный бюджет будет закрыт с минимальным профицитом, можно ожидать умеренный рост цен на элитную недвижимость, в пределах 3-4% по итогам года. Вероятнее всего текущий уровень цен по итогам года увеличится не более чем на 10% преимущественно за счет повышения расценок в проектах по мере роста их степени готовности.

Анна Левитова: «Сейчас многие проекты находятся в стадии разморозки: некоторые сменили собственников или же старые собственники нашли возможности договориться с новой администрацией. Можно предположить, что в течение двух-трех лет количество предложений резко увеличится и провал, связанный с кризисом 2008 года и сменой городской администрации, когда пересматривались инвестиционные контракты на строительство в Москве, будет преодолен.

Как и все в стране, рынок недвижимости зависит от развития политической и экономической ситуации и того, как мировая экономика продолжит преодолевать долговой кризис. К сожалению, наши законодатели обсуждают целый ряд инициатив, которые в период нарастающей неопределенности будут только ухудшать ситуацию на рынке: содержание недвижимости будет становиться дороже, а распоряжаться имуществом по своему усмотрению становится все сложнее. Если все поправки, связанные с отменой или ограничением налоговых льгот, будут приняты, рынок недвижимости серьезно пострадает».

 

Назад



 
       АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЛЕНТА      --------

Экономика Швеции
  
.........................................................................

Экономика Ирландии


........................................................................


Экономика Нидерландов
 

.........................................................................

Экономика Германии
 

........................................................................

Экономика Финляндии
   
........................................................................

Экономика Польши


........................................................................

Экономика Франции


........................................................................

Экономика Норвегии

........................................................................

Экономика Италии


........................................................................

Экономика  Англии 

.......................................................................

Экономика Испании
.........................................................................

Экономика Дании


.......................................................................

Экономика Турции


.......................................................................

Экономика Китая


.......................................................................

Экономика Греции

......................................................................

Экономика США
 
.......................................................................

Экономика Австрии

......................................................................

Экономика России


.......................................................................

Экономика Украины


........................................................................

Экономика Кипра

.......................................................................

Экономика Израиля

.......................................................................

 Экономика Японии


......................................................................

 Экономика Индии


......................................................................

Экономика Европы


......................................................................