РОССИЯ
США
ЕВРОПА
АЗИЯ И АФРИКА
ЮЖНАЯ АМЕРИКА
БЫВШИЙ СССР
Статьи
 


 
 
Новости
 
 
 
 
 
  Просмотров 14277 -  |  
Шрифт


Многие девелоперские проекты, стартовавшие в прошлом году в Подмосковье, значительно выросли в цене после принятия решения о присоединении этих территорий к столице. О ситуации на рынке недвижимости мы беседуем с Сергеем Бессоновым, директором Управления финансирования недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России.

- Что происходило на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году и как это отразилось на кредитном портфеле Сбербанка?
- На рынке коммерческой недвижимости я бы от­ метил следующие тенденции. Во­первых, уменьше­ ние количества новых проектов. За весь прошлый год в Москве введен в эксплуатацию всего один торговый центр -ТЦ федерального уровня площадью более 50 000 кв. м. Вторая тенденция прошлого года, уменьшение количества игроков на рынке вследствие снижения интересов западных банков к реализации проектов в России на фоне экономических проблем в Европе. Многие европейские кредитные организации имеют проблему достаточности собственного капитала, в частности, в связи с введением Базеля III и вынуждены ужесточать свою кредитную политику, в том числе и в сфере финансирования девелоперских проектов. В этих условиях конкуренция снизилась. Об этом свидетельствует тот факт, что Сбербанк активно рефинансирует новые объекты коммерческой недвижимости, которые ранее поддерживались другими банками.

Я хотел бы подчеркнуть, что 2012 год ознаменовался для нас рядом крупных соглашений в секторе торговой недвижимости по объектам класса А - по международной классификации к классу А относятся здания высокого качества, отвечающие ряду параметров, например: наличие единой системы вентиляции, отопления и кондиционирования, системы бесперебойного электропитания и т.д. Среди них сделки по финансированию ТЦ «Галерея» Санкт-Петербург и торгово­развлекательного центра «Каширский двор - Северянин» Москва, а также по рефинансированию ТЦ «Метрополис» Москва. Каждая на сумму более $700 млн, что является большой величиной для единичной сделки на рынке недвижимости.

- Что можно сказать о секторе офисной недвижимости?
- За последние семь лет участники этого сегмента недвижимости демонстрировали наибольшую активность. Так, общий объем рынка офисной недвижимости в Москве превысил 14 млн кв. м. Для сравнения: в 2005 году показатель составил лишь 5 млн. Конечно, после кризиса 2008-2009 годов темпы ввода объектов в эксплуатацию значительно снизились, тем не менее мы по-прежнему наблюдаем здесь высокую долю вакантных помещений, около 14%.

При этом Сбербанк сфокусировался на рефинансировании успешных бизнес-центров. В конце прошлого года в столице была закрыта крупнейшая в России сделка за 2012 год в секторе офисной недвижимости - бизнес-центр «Белая площадь» Москва на сумму $700 млн. Еще одна тенденция, которую я хотел бы отметить, уменьшение количества новых проектов в Москве с одновременным ростом числа строек в Подмосковье и Новой Москве, с 1 июля 2012 года столице передано 148 тыс. га территории Московской области. В Москве уже достаточно высокая плотность застройки объектами недвижимости, к тому же известна политика московских властей, заявивших об уменьшении здесь строительства жилых и офисных зданий.

- Чем вы объясняете активность девелоперов в Новой Москве?
- Многие девелоперские проекты стартовали в первой половине прошлого года, и мы видим, как выросли спрос и цены после принятия решения о присоединении этих территорий к столице. То есть интерес к этим объектам увеличился только за счет имени, для людей слово «Москва» что-то значит, и это «что-то» выливается в конкретные цифры, растет не только цена, но и ликвидность.

- Наблюдалось ли в прошлом году движение в сегменте складской недвижимости?
- Я бы отметил, что в Московском регионе данный сегмент коммерческой недвижимости в настоящий момент является наиболее востребованным. Приведу несколько цифр: за прошлый год были введены в эксплуатацию объекты общей площадью около 850 тыс. кв. м, что почти в два раза превышает показатель за 2011 год. А объем поглощения по итогам 2012 года превысил 1 млн кв. м. Доля вакантных площадей снизилась с 13% в кризисный период 2009-2010 годов до 1%. Мы наблюдаем дефицит качественных складских помещений в Московском регионе.

Новых проектов в секторе складской недвижимости в регионах практически нет, как их не было и в 2011 году, в Москве и Санкт-Петербурге все-таки есть некоторое количество современных складов, принадлежащих крупным игрокам. Возможно, тенденцией 2013-2014 годов будет строительство качественных складских помещений в региональных центрах. Подводя итог обзору рынка коммерческой недвижимости, можно сказать, что в сегменте офисной недвижимости отмечается переизбыток, торговой планомерный рост, складской дефицит.

- А в секторе жилой недвижимости?
- В этом сегменте я не ожидаю каких-либо всплесков. В течение прошлого года объем портфеля по кредитам в секторе не изменялся. Помимо продолжения реализации здесь проектов строительными компаниями, многие банки запускают ипотечные программы, достаточно успешные, и вот почему. Например, Сбербанк начинает финансировать проект на старте, но на следующем этапе, как только здание «поднимается с земли», то есть проект переходит из стадии земельного участка в стадию строительства, и появляется надпись «финансовый партнер Сбербанк России», многие расценивают это как сигнал к покупке квартиры. Люди понимают, что, если надежный банк профинансировал стройку, все будет в порядке, что это своего рода гарантия. Но как это ни парадоксально застройщик в результате теряет интерес к корпоративному банковскому финансированию, потому что он получает средства от физических лиц, которые с помощью ипотеки или без нее покупают в строящемся доме квартиры.

- Возникают ли новые риски на почве ожидания кризиса?
- Я считаю, что сектор жилой недвижимости, если все сделано правильно как раз один из самых низкорискованных с точки зрения кризисных ситуаций. С одной стороны, люди приобретают квартиры для жилья, а с другой рассматривают инвестирование в недвижимость в качестве инструмента вложения своих средств.

- Каков у Сбербанка кредитный портфель в сфере недвижимости?
- По состоянию на 01.10.2012 объем кредитного портфеля Сбербанка в области недвижимости составлял 751 млрд руб., в том числе коммерческой 533 млрд, жилой 130 млрд. В области коммерческой недвижимости доля торговых площадей составляет 62%, офисной 22%, складской 9%, гостиничной 7%. Доля проектного финансирования 59%, рефинансирования 41%. Сбербанк финансирует проекты в сфере недвижимости во всех регионах РФ.

- Какие новые продукты может предложить Сбербанк своим клиентам в сфере кредитования недвижимости?
- Мы активно продолжаем расширять нашу продуктовую линейку. Многие строительные компании по-прежнему воспринимают Сбербанк в качестве кредитной организации, продающей только стандартные продукты: проектное финансирование в сфере строительства и рефинансирование готовых объектов. Это не так. С декабря 2012 года Сбербанк запустил новые продукты в сфере недвижимости: мезонинное финансирование, комплементарное финансирование готовых объектов коммерческой недвижимости, комплементарное проектное финансирование.

- Давайте начнем с мезонинного финансирования. В чем его суть?
- Мезонинное финансирование - сложно структурированное финансирование в форме субординированного кредита с опционом на акции компании, обеспечивающего дополнительную доходность, и/или в форме привилегированных акций, имеющих право погашения и/или конвертацию в обыкновенные акции заемщика. Как правило, обеспечивается пакетом акций инициатора проекта/заемщика.

На практике мезонинным финансированием обычно называется схема выдачи кредита, при которой банк входит в капитал компании, владеющей или приобретающей объект недвижимости, предоставляя так называемый «младший» долг -субординированный «младший» долг, долг с более низким статусом, который при банкротстве оплачивается после других долговых обязательств данного должника; таким образом, все обязательства компании выстраиваются в определенную очередь, по отношению к стандартному кредиту, обеспеченному активом.

Мезонинное финансирование является промежуточным элементом в структуре капитала компании, находящимся между «старшим» долгом и акционерным капиталом компании. При этом предусмотрены различные комбинации опционов по выходу банка или выкупа его доли со стороны основного партнера.

- А что понимается под комплементарным финансированием?
- Комплементарный кредит, являющийся дополнительным по отношению к действующему, основному, предоставленному ОАО «Сбербанк России» на стандартных условиях. Выделяют два основных вида комплементарных кредитов: 1) комплементарный кредит, выдаваемый под залог готового объекта коммерческой недвижимости, и 2) комплементарный проектный кредит, предусмотренный при реализации сделок по проектному финансированию, который позволяет профинансировать недостаток собственных средств инициатора проекта.

В мире используют различные наименования для данного продукта. Можно сказать, что комплементарное финансирование - это рекламное название. Суть такого финансирования под залог готового объекта недвижимости заключается в следующем. При выдаче кредита на стандартных условиях коэффициент LTV- процентное соотношение суммы кредита к стоимости объекта не должен превышать 70%. Если же клиент хочет получить большую сумму, то есть коэффициент LTV превышает 70%, для банка это более высокий уровень риска, в этом случае мы выдаем комплементарный кредит, под более высокую ставку, зато клиент получает больше денег. Комплементарное проектное финансирование позволяет клиенту купить или построить новый объект при недостатке у него средств при получении кредита на стандартных условиях.

- На каких клиентов рассчитаны эти продукты - средний, крупный или крупнейший бизнес?
- По нашей классификации к крупнейшим клиентам относятся компании с выручкой более 15 млрд руб. в год, поэтому сюда попадают только самые мощные девелоперы. Основное же количество проектов в коммерческой недвижимости реализуется в сегменте крупного и среднего бизнеса, и в основном для них предназначены новые продукты.

- Какие еще новации появились у Сбербанка в 2012 году?
- В нашей продуктовой линейке появилась дополнительная опция, возможность кредитования и рефинансирования готовых объектов с оформлением по английскому праву. Таким образом, мы рассчитываем охватить новый сегмент клиентов. Дело в том, что рядом крупнейших и лучших объектов владеют нерезиденты РФ, например иностранные фонды, и для них кредитование по английскому праву является обяза­ тельным условием при взаимодействии с банками.

Кроме того, мы начинаем более активную интеграцию банковских продуктов с продуктами нашего корпоративно-инвестиционного блока CIB. И видим, что в ряде случаев некоторые банковские и инвестиционные продукты очень хорошо сочетаются, например, кредитование и interest rate swap - процентный своп, который позволяет захеджировать. Другими словами, мы планируем в наступившем году предоставить клиенту не только кредит, но и целый ряд инструментов, которые хеджируют его риски по изменению LIBOR, валютных курсов и т.п. Мы намерены переходить от продуктов к решениям. И еще один важный момент: ранее инвестиционные продукты предлагали только крупнейшему бизнесу, теперь они будут доступны широкому кругу клиентов. Для крупного и среднего бизнеса Сбербанк в 2013 году запустит целый спектр новых предложений по каждой из 10 базовых отраслей - нефтегазовая, металлургия, торговля, АПК, сфера услуг, недвижимость, связь и др.

- Какова динамика в банке по просрочке?
- Объем просроченной задолженности свыше 90 дней по кредитам снижается. В целом по системе по итогам девяти месяцев 2012 года коэффициент снизился на 1%.

- Как будут закрываться риски в дальнейшем?
- В Сбербанке создана внутренняя рейтинговая модель, которая оценивает риски; отработан кредитный процесс и процедура андеррайтинга. Хочу отметить, что наличие типового продукта очень помогает работать, так как и андеррайтер и кредитный специалист одинаково понимают, в чем состоит суть продукта и на каких условиях его можно предоставлять. Поэтому, мне кажется, дальнейшее развитие состоит в еще большей типизации и унификации продуктов.

 

Назад



 
       АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЛЕНТА      --------

Экономика Швеции
  
.........................................................................

Экономика Ирландии


........................................................................


Экономика Нидерландов
 

.........................................................................

Экономика Германии
 

........................................................................

Экономика Финляндии
   
........................................................................

Экономика Польши


........................................................................

Экономика Франции


........................................................................

Экономика Норвегии

........................................................................

Экономика Италии


........................................................................

Экономика  Англии 

.......................................................................

Экономика Испании
.........................................................................

Экономика Дании


.......................................................................

Экономика Турции


.......................................................................

Экономика Китая


.......................................................................

Экономика Греции

......................................................................

Экономика США
 
.......................................................................

Экономика Австрии

......................................................................

Экономика России


.......................................................................

Экономика Украины


........................................................................

Экономика Кипра

.......................................................................

Экономика Израиля

.......................................................................

 Экономика Японии


......................................................................

 Экономика Индии


......................................................................

Экономика Европы


......................................................................